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温州炒房团的17年

熊剑辉 24天前 3 商业资讯

摘要:只要房价还在上涨,炒房团的幽灵仍将永远游荡。

只要房价还在上涨,炒房团的幽灵仍将永远游荡。

4月,朝鲜宣布废弃核试验场,朝韩领导人又跨越了“三八线”,让鸭绿江对岸的一群人立马亢奋了起来。

一天后,他们开着豪车、打着“飞的”,涌进了丹东这个与朝鲜一江之隔的小城。“你去丹东买房了吗”,成了炒房团成员之间最新的问候语,他们让这座城市的房价一夜暴涨57%,环比领涨全国。

提起炒房团,人们就会不自觉地在前面加“温州”。他们的暴富缘起、花样翻新,时至今日,仍然在不同的城、不同的人身上轮番上演。

【1】

2001年8月18日,150多个温州人坐满了三节火车厢,浩浩荡荡抵达上海。他们不为旅游探亲做生意,而是在《温州晚报》的组织下,专程到上海来买房。

为此,上海房产协会甚至收到市政府领导指示:一定要把温州看房团服务好。这次,温州人砸下5000万,让上海人大喜过望。两个月后,又一波温州看房团莅临,成交8000万。

就这样,温州看房团在惊人的豪买中,跃上历史舞台。

温州人敢这么干,不是没有原因的。

上世纪90年代,温州中小企业异军突起,大小老板个个手握百万,四处为钱找出路。此时,中国房地产业和城镇化的趋势渐起,嗅觉灵敏的温州人迅速捕捉商机,从1998年开始涌入温州楼市。短短3年,把温州房价从2000元/平方米炒到7000元/平方米。

但温州人很快发现,500公里外的上海,才是风险更低、空间更高的地产价值洼地。

上世纪80年代,一批温州人来到上海北京东路,扎堆开出了上百家电器店,打造出不折不扣的“温州街”。他们做生意、开市场、安家置业,成为典型的“新上海人”。遥望上海3000元/平方米的房价,温州人都不淡定了。

很难想象,1994年为振兴房价,上海市推出过一个大利好:买房就送蓝印户口,一并解决子女读书、就业问题。机敏的温州人大喜过望,看准了机会来抢房,迅速与上海的开发商看对了眼。

零敲碎打的买卖规模小,上海开发商干脆在《温州晚报》上投广告。结果天雷勾动地火,迅速点燃了温州人的激情。由于人太多,《温州晚报》干脆组织了个看房团奔赴上海,就此创造历史。

人们简直发现了一块新大陆,立刻把看房团的商业模式运作了起来。上海开发商迅速在温州三大报(《温州晚报》、《温州都市报》、《温州商报》)上猛砸广告,让报社变成了“看房旅行社”,3年间组织温州看房团近百次,次次爆满;《温州晚报》甚至趁势成立购房俱乐部,会员一度超过6000人。

“温州炒房团”迅速横扫中国,每到一处都掀起购房狂潮,引发的叫好与声讨都不绝于耳。有媒体估算,当年的“温州炒房团”号称规模10万,携资1000亿。这些数字显然并不确切,但它确实显示出民间的炒房资本正横扫一切。

【2】

印象中,“温州炒房团”通常一掷千金,让人以为个个是老板,其实并非如此。炒房团成员复杂,老板、白领、村民都有,甚至包括赋闲在家的太太和老太太。温州家庭男主外女主内,炒房热一起,男人们没空走四方,太太们就带着钞票闯天下。

在温州农村,还有一股令人咋舌的“金融力量”——老太太。她们其貌不扬,却是村里公认的资金枢纽,讲信用、有地位;谁有闲钱,都会到老太太那去登记寄存,利息高、有保障。借钱融资数百万,老太太召之即来、挥之即去,信用极佳,以至于被戏称为“老太太银行”。这些没文化的老太太,一度把持着温州农村的金融命脉,借钱利息则高达20%,也非寻常人都敢借。

温州媒体则看准了“太太”们手握重金,迅速组织起“太太看房团”。“太太们”犹如旋风,横扫上海房展会。比对着温州的高房价,觉得哪儿的房子都便宜。

不管干什么,温州人都爱抱团,做生意、炒房皆如此。起初,看房团是希望买房时能有个商量,一群人共进退,都相中的楼盘肯定错不了。另外,抱团买房能跟开发商集体砍价,折扣肯定比一个人来得大。

很快,江湖上便流传起各色温州人的炒房故事。

2002年,某温州炒房人以120万的首付在上海狂买20套商住房,每套约20平方米。然后,他为每套房配齐家具后出租,以每月每套3000元的租金顶按揭,每个月还净赚2万。两年后,房价暴涨一倍,再将房子全部脱手。这个炒房故事堪称经典案例,至今被很多炒房人所效仿。

接着,温州某老板腰挂35把别墅钥匙的传奇红遍网络。但故事被多家媒体转载后,腰上钥匙的数量开始模糊不清,从22把到72把不等。有人表示,确实见过一位腰挂60把钥匙的温州炒家,每天唯一的工作就是挨家挨户收租金,一天两户,一月收完。更离奇的是,这位大富豪竟然挤着公交去收租,让人误以为是收水电费的。

几乎所有的售楼处都能传出大同小异的温州炒房故事。他们大都是西装笔挺、面色灰黄的中年人,一口浓重的江浙口音,跟漂亮的售楼小姐站一起简直自惭形秽,却在人们最初鄙夷的目光中扔下几麻袋现金,几层或几幢地买楼,让所有人在财富面前大惊失色。类似的故事越来越多,极富视觉和心理冲击力。人们在惊叹于温州人太有钱的同时,也在飞涨的房价面前失去了任何抵抗力。

炒房团不是老板们的专利,工薪白领、机关干部都参与其中。据说苍南县某机关干部,听说上海有块好地,被人撺掇着合伙“拿下”,便一狠心一跺脚卖了自家的房,搬进了出租屋。他跟着炒房团合资拿下土地搞房产开发,一年就把110万投资翻成了1000万。

温州人有多狠,炒房前敢让自己无家可归;温州人有多疯,炒起房来全村全家总动员,老太太都敢来上阵。

【3】

“温州炒房团”迅速“攻占”上海、杭州,接着开始向全国进军。他们足迹遍及各大中心与省会城市,后来连二线、三线城市也不放过。他们往往大批采购,连片购买,不为居住,只为收租或转手套利,俨然成为操纵楼市的资本大鳄。

地产开发商们大喜过望。2004年干脆在温州举办全国房展会,为期4天,引人10万,让所有人大惊失色。5000多平方米的展厅中人山人海,现场签约的买房人成群结队。最终,房展会成交额逼近15亿,人们第一次见识到温州人像买菜一样买房子。

“温州炒房团”很快被不少地方政府视为“财神爷”。为了让温州投资拉动经济,有的地方不惜提供包机,免费为炒房团提供一条龙服务。他们到后,房价大都会迎来一轮令人惊叹的上涨。他们究竟是怎么做到的?

【4】

“温州炒房团”不仅买的多、买的急,他们的炒作手法也不一般。

通常情况下,炒房团先集中拿下几个楼盘。然后,统一商量出个高价,报到当地的二手房市场挂牌,让人们感觉到房价涨了。而在炒房团内部,又会订立“同盟条约”,谁也不许低价出手,否则会被“清理门户”。由于温州人爱抱团、重信用,价格同盟这招简直战无不胜,足以为抛售房产创造出令人满意的价格空间。

很快,有人觉得不过瘾,干脆在楼盘边开家地产中介公司,专注炒高自家楼盘。本地人只见房价飙涨,不知内在玄机,时间一长,渐渐也认同了高价。

来自温州农村的大量小炒家,则以家族或同乡集资参股的方式,参与到这场史无前例的炒房盛宴当中。他们集中大笔资金,以口头托付的形式委托给牵头人,让他跟随炒房团四处豪买。炒房委托人则见识不凡,不仅懂得观察各个城市的城市规划、政策风险、楼盘地段,还会特别考察当地的二手房市场,估计有无炒作空间、退出机制,绝不做无谓冒险。而一旦看准,便会迅速出手,联手杀价后又联手提价。这种集资炒家最看重风险,有时候为了快速获利,甚至会直接转手卖给其他炒家,赚的就是个万无一失。

即便本金极少的“房虫”,也有独有的炒房之道——炒房号。他们看准了热销楼盘后,或给售房员回扣直接拿房号,或一天100雇农民工排队拿号,再以数千或上万的价格将房号转卖。这种炒作方式极其经典,至今都能见到这种炒作手法的各类翻版。

【5】

2004年,温州几乎陷入“全民炒房”。而全国性的房价上涨,使老百姓对房价怨声载道,人们开始炮轰“温州炒房团”,认定他们正是炒高房价的罪魁祸首。

但“温州炒房团”所过之处,当地百姓也在恐慌性上涨中飞奔入场,并掀起了新一轮涨幅。这种互为因果的纠缠,让人完全理不清其中的是非。

当年,中央政府对于房地产的暴涨已经极为忧虑。但就在令人担忧的2005年,“温州炒房团”进京了。

长久以来,北京被“温州炒房团”视为“禁地”。这其中,有对政治中心的一份敬畏,另一个原因则是当年北京二手房市场远比上海、杭州等地落后,套现不便。另有种说法,90年代大批温州人曾在北京爆炒期货、遭遇惨败,从此将北京视为“破财之地”。

2005年,长三角地区房价飙升,北京成为典型的价值洼地。多个楼盘惊现“温州炒房团”排队扫楼的身影。半年间,温州流向京城楼市的资金就高达50多亿。

此时,另一支实力雄厚、姿态低调的炒房团也潜入北京,这就是以煤老板为主力的“山西炒房团”。他们开豪车买豪宅,在北京最高档的楼盘出没,远非常人得见,却一度惊动了建设部。

温州人北上,山西人南下,就此奠定当年两大炒房团的炒作格局。

政府的忧虑迅速升级,重拳打击“短炒房”的政策迅速出炉:央行率先出手,调整住房贷款利率;接着,上海、深圳等地银行叫停“一年内转按揭”,要求短炒卖家必须先付清银行贷款,遏制投机。

调控来势很猛,不少媒体开始正式宣告“全民炒房时代终结”。

起初,调控效果并不明显。大量地下“垫资”公司悄然涌现,让变相“转按揭”大行其道;炒房客只要适当提高首付比例,就能将调控效果规避于无形;更令人啼笑皆非的是,银行间虽然停办了转按揭,但买卖双方要是在一家银行办贷款,竟可以照办不误。

当然,持续性的宏观调控,终于让楼市渐渐变冷。“温州炒房团”中,有人胜利出逃,有人高位套牢。媒体则选择性报道部分被套炒房人的惨状,以印证调控政策的巨大效果。但总体说来,“温州炒房团”并不比其他买房人处境更差,他们入市更早、买价更低、融资能力更强。而不少本地跟风的炒房人,既没有“温州炒房团”的资本实力,又没有更多的融资渠道,只能在这轮调控寒冬中独自苦捱。

【6】

调控在深入,“温州炒房团”也很快有了新玩法。

2006年,一些“温州炒房团”在北京继续扫楼。他们抛出几十套房的大单,要求开发商提供7.5-8折的优惠。这与人们熟知的炒房套路没什么不同。但达成交易后,手法开始大变。

折扣谈妥后,炒房人会象征性地先交一部分订金,但并不急于签合同,目的是为了找到真正的买房下家后,直接转手更方便。要是实在拖不下去,也只会签合同付首付,但不会办理按揭,这样下家按加价后的首付直接付款给炒家即可,彻底规避了政策中不允许的转按揭问题。而前期签订的购房合同,则由销售人员直接撤销、变更。

这其中,最大的技术难题是撤销买卖合同。

按规定,合同一签订就需要在政府管理部门备案,撤销并非易事。但对“专业”的销售人员来说,撤销合同的理由大把,购房人身份资格有问题、销售人员疏忽导致合同出问题等,都是最正当的理由。合同撤销后,销售人员便会与下家签订新的购房合同,下家交完首付款后,炒房人就能与销售人员分成了。

这种炒房手法极为隐蔽,且规避掉了所有的政策风险和交易税费,深受售楼人员欢迎,因而在部分“温州炒房团”中大行其道。而炒作模式一旦成熟,炒房团甚至与开发商心照不宣,交完订金后啥也不用干,剩下事自然有人会办得妥妥当当。至于售楼找下家这事,真正的买房人根本不知道自己买的房子是开发商的还是炒房团的,挑中一套就退一套,炒房团可坐收渔利。

在北京,有楼盘甚至出现过100%被退过的情况,这显然是炒房团兴风作浪所致。

【7】

2005年的地产调控,总的说来对炒房团影响有限。一些炒房人靠着钻空子得以幸运躲过,于是对国家政策开始麻痹大意,认为调控不过如此。他们继续在楼市大抄底,却与2006年的“国六条”、九部委的“37号文件”撞上,顿时傻了眼。大部分温州炒房人开始直面寒冬,少部分人默默在房价更低的二三线城市出手商铺,寻求其他机会。

调控风正紧,2007年的风头却被一支新崛起的势力抢了去,这就是深圳炒房团。

他们在深圳打拼多年,成为财富新贵后,先是在惠州、东莞、广州等周边城市狂买,接着返回各自家乡的省会城市豪购,或自住或孝敬父母,又有衣锦还乡的高调得意,因此被人们戏称为“还乡团”。

深圳炒房团远比“温州炒房团”复杂多样。他们以四川、湖南、湖北人为主,重庆、成都、武汉、长沙等中心城市成为他们“扫荡”的重点。有媒体极度渲染深圳炒房团更加可怕,甚至有出手买下1300套房的“神迹”,一看就是子虚乌有。但各地房价飞涨,人们内心很需要抨击这样的“害群之马”,以宣泄对高房价的极度不满。

长沙人的抵制最激情火爆,不少小区和街道都打出“抵制深圳炒房团”的横幅,更有人发出《深圳炒房团滚回深圳去吧》的网络热帖,令深圳炒房团一时人人喊打。但普通百姓对高房价的焦虑愤怒也只能如此发泄,指责炒房团,逻辑上很合理,行为上更安全。

【8】

此时,最能与深圳炒房团内心共鸣的,大概就是“温州炒房团”了。地产调控让真正的温州炒房人极尽隐忍、奋力解套,但全国各地的开发商却开开心心地“炒”起了“温州人”。

许多楼盘开盘前,竟赫然打出“欢迎温州看房团”的横幅,让本地人神经紧张。殊不知,这时的“温州炒房团”大多是“李鬼”,他们其实是靠表演来哄抬房价的。

“温州房托团”成为某些开发商导演的炒房真人秀。他们以几百块一天的“工资”,拉几百个温州人到楼盘表演。在“欢迎温州置业团”横幅下,“温州老板”挤满售楼处。开发商要求“表演团”人人穿西装,手拿软中华,甚至有“台词”要求,比如要说“整层买是不是能打折”,语气要表现出“这个地段房价是跌不下来的”。表演结束后,就能拿着钱和礼品走人。

据说“生意”最忙时,房托们还要赶场,出场费甚至与楼盘销售挂钩,每人从几千到上万不等。接着,开发商就发动媒体广而告之,把“温州炒房团”出手的盛况大肆炒作,效果屡试不爽。

“温州房托团”的戏码在社会上演绎多年,虽然早经央视曝光,但在各地仍有上演。不少买房人都因此“上当”,但极少有人去揭露抱怨,毕竟“上当”的买房人,如今都成了高房价的直接受益者。

【9】

假炒房团兴风作浪,但真炒房团并没闲着。他们的炒作手法步步升级,令人叹为观止。

2008美国爆发次贷危机,中国的调控如火如荼,炒房被套的温州人却固守着价格同盟,与开发商一起“不降价”。然而,连开发商都快扛不住了,不回笼资金就得死。于是,万能的“温州炒房团”再度出手,变身“借贷团”,自己赚钱的同时又帮着扛住了高房价、挽救了一些中小开发商。

此时,一些资金雄厚的炒房团变身私募基金。他们坐拥数十亿,专在房地产市场渔猎半拉子工程和烂尾楼,不再几十套房那样小打小闹,而是整个楼盘、多个项目的大规模运作。表面上他们还是整层整片地豪买,实际上醉翁之意不在酒,干的是为开发商套取银行资金的活,同时为自己博取无风险利差。

这种炒作手法匪夷所思,操作手法则令人叫绝。比如,中小开发商在临近年关时,现金流将近枯竭,炒房团便买上一片房,让开发商拿到20%-30%的首付款,并从银行拿到贷出的剩余房款,就此度过难关。

但炒房团并不是真买房子,他们与开发商还有秘密条款:首付款其实是给开发商的借款,每月需支付高达5%-9%的利息;银行贷款仍要开发商偿还。至于房子,开发商可以视资金能力,寻机回购。如果借款协议到期,开发商仍无力回购,那么炒房团将会以5-7折的价格拥有房产。

显然,法律不保护这种变相高利贷,但“温州炒房团”已经谋划好了一切:利息会折价计入首付款中,表面没有任何违规。这种借贷方式,实际上是炒房团与开发商的一种对赌:炒房团赌的是房价不可能再度大降,并赚取无风险的利息;开发商赌的则是楼市能在借款期内回暖,同时维持住楼盘高价,扛过地产调控的冬天。

房价走势的历史证明,他们都赌赢了,再次赚得盆满钵溢。

【10】

2008年年底,伴随着“四万亿计划”和“国十条”,各路炒房团再次扑向楼市,迎来房地产的触底反弹。

炒房团从此失去新鲜故事,重复着以往的循环:繁荣时四处抢楼,调控时又隐匿躲藏。媒体笔下,炒房团“覆灭”好几次,次次都“退出历史舞台”,却在一遍遍房价暴涨中,刷新人们的世界观。

中国的房价坚决而稳步地上升,越来越多的人不再等待,孤注一掷地搭上了“地产飞车”。全民买房,让炒房团界限模糊。买了房的人,在成为高房价受害者的同时,又庆幸自己是受益者;没买房的很多人,如今已经不指望这事了。

2018年4月,丹东的房价借着朝韩和解冲上云霄,在遭遇疯抢的“温州城”等楼盘背后,再度浮现出温州老板的神秘身影。

“打电话订两套”、“打飞的来买房”,甚至有人花两亿元整栋扫楼,让丹东房价两天暴涨57%……外界纷纷感慨,还是原来的配方,还是熟悉的味道。

就在炒房团还憧憬着丹东房价“破万”之际,却迎来丹东严格限购的政策。5月25日,特朗普突然宣布朝美首脑会谈取消的“噩耗”,在某种程度上对炒房团形成“关门打狗”之势。显然,炒房团没能修好国际政治这门课。

“房住不炒”的新时代,这个团体依然书写着最荒谬离奇的财富故事。而只要房价还在上涨,炒房团的幽灵仍将永远游荡。

——END——

图片均来自网络

文 / 华商韬略 熊剑辉

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